– Comparação sobre contrato particular e escritura pública

Não se pode deixar de lado o fato de que a compra e venda de imóveis é um dos feitos mais importantes da vida de muitas pessoas. Todavia, os riscos jurídicos associados a essas negociações geralmente são subestimados, podendo transformar aquilo que era para ser um sonho, em pesadelo: problemas com a transferência do imóvel para seu nome, dívidas do vendedor gravados na matrícula, entre inúmeras outras situações…

Esse cenário, tão comum nas transações imobiliárias, nos leva a refletir: será que existe uma forma de aumentar a segurança jurídica e evitar problemas futuros? Ou será que correr riscos na compra e venda de imóveis é inevitável?

Dentre as ferramentas disponíveis, está ela: a cláusula resolutiva. Mas, será que ela realmente protege ou seria apenas mais burocracia?

Veja, a cláusula resolutiva pode ser inserida tanto em contrato particular quanto em escritura pública, e tem a função principal de estabelecer expressamente condições para a continuidade e efetividade do negócio.

 

Em outras palavras, se determinadas obrigações não forem cumpridas, o negócio poderá ser revertido, voltando ao seu estado inicial.

 

Ademais, embora seja possível inseri-la em contrato particular, a cláusula resolutiva oferece uma proteção ainda maior às partes quando inserida por meio de escritura pública de compra e venda.

 

Ao longo deste texto, analisaremos como a inclusão dessa cláusula em uma escritura pública protege as partes envolvidas, prevenindo conflitos futuros e assegurando que a negociação imobiliária seja conduzida de maneira segura e eficiente. Além disso, faremos uma comparação com situações semelhantes em que se opta pelo contrato particular.

Primeiramente, é importante entender que a escritura pública é um instrumento mais robusto do que o contrato particular, pois dotada de publicidade e é feita perante o tabelionato de notas. Quando registrada na matrícula do imóvel, ela efetivamente transfere a propriedade para o comprador, o que não ocorre com o contrato particular. Apesar disso, o contrato particular também pode ser registrado na matrícula do imóvel, conferindo publicidade e segurança jurídica, mas sem a transferência formal da propriedade.

A instituição da cláusula resolutiva na escritura pública geralmente dita que, caso não ocorra o pagamento do preço do negócio, ele é desfeito. Mas, não é só apenas para proteger tal situação que ela serve. Veja outras situações que a cláusula resolutiva se mostra como uma importante ferramenta de segurança jurídica:

a) Responsabilidade fiscal do imóvel

 

Quando a negociação é realizada por escritura pública com cláusula resolutiva, as partes já poderão realizar o registro dela na matrícula do imóvel, transferindo a propriedade resolúvel para o comprador, apesar deste ainda não ter pagado a totalidade do negócio.

 

Nesse sentido, uma das vantagens para o vendedor de realizar a escritura pública com cláusula resolutiva é que, com a transferência do imóvel, ele já não é mais o responsável fiscal, fazendo com que todos os impostos e despesas inerentes a propriedade, recaiam sobre o comprador, por exemplo, o IPTU.

Em outro cenário, em negociações realizadas por contrato particular, embora geralmente esteja previsto que o comprador assumirá os pagamentos a partir da imissão na posse ou da assinatura do contrato, existe um alto risco de inadimplência. Nesse caso, qualquer dívida vinculada ao imóvel ainda será registrada em nome do vendedor, que permanece como o proprietário formal até que ocorra o registro da transferência de propriedade.

b) A obrigação da outorga da escritura pública nos casos de contrato particular

 

Se a negociação for instrumentalizada por contrato particular, geralmente, uma das obrigações que deverá ser estabelecida é que, ao final do pagamento total do preço, o vendedor realize a escritura pública ao comprador, para fins de transferência da propriedade.

Veja, se a decisão de realizar um contrato particular for motivada unicamente pelo fato de o comprador pagar de forma parcelada, uma escritura pública de compra e venda com cláusula resolutiva oferece muito mais segurança quanto à transferência efetiva da propriedade.

Isso ocorre porque já é realizada a escritura desde o início e caso o comprador não efetue o pagamento, o negócio será desfeito e a propriedade retornará ao vendedor. Nesse caso, o comprador terá apenas a propriedade resolúvel do bem até ele realizar a quitação, de forma similar ao que ocorre no financiamento imobiliário.

c) Falecimento do vendedor e discussões sobre o negócio

 

Instrumentalizar uma negociação por contrato particular abre margens para diversos riscos, um deles é o falecimento do vendedor.

 

Nesse sentido, se caso acontecer do vendedor falecer antes de realizar a escritura pública de compra e venda ao comprador e por consequência, manter o imóvel negociado no rol de sua(s) propriedade(s), os seus respectivos herdeiros poderão elencar o imóvel no inventário, ou ainda, levantar questionamentos e desconfianças sobre a negociação realizada, ou não concordar com o valor pago, entre outras situações.

Assim, realizar uma escritura pública com cláusula resolutiva, define que ao momento da negociação, todas as partes exprimiram sua vontade e não se abrirá margens para nenhuma discussão, ficando respeitada as condições e valores estabelecidos na época, trazendo segurança ao comprador.

d) Estado civil do vendedor

 

Conforme dito anteriormente, ao realizar um contrato de compra e venda particular onde o pagamento será parcelado e posteriormente, será realizada a escritura pública, no lapso temporal entre uma situação e outra, poderá acontecer várias coisas, inclusive, a alteração do estado civil do vendedor.

Mas o que isso implica? Se, o vendedor antes de outorgar a escritura pública se casar em um regime de bens que dispõe sobre a comunicabilidade de patrimônio, o(a) cônjuge do vendedor também terá que participar da assinatura da escritura pública, embora apenas o vendedor é quem constou no contrato particular.

e) Capacidade do vendedor

 

Para que seja possível realizar uma escritura pública, é necessário manifestar sua vontade ao tabelião. No entanto, se caso o contrato particular for realizado e posteriormente, o vendedor contrair alguma doença que o deixa sem possibilidade de manifestar sua vontade (Ex.: ficar em estado de coma), não será possível que ele assine a escritura pública, dificultando e atrasado a transferência da propriedade.  

Nesse sentido, realizando uma escritura pública com cláusula resolutiva desde o início, é extinto todos os questionamentos acerca da capacidade e da legitimidade do vendedor.

f) Ônus gravados na matrícula do imóvel

 

Ao realizar um contrato de compra e venda, até o efetivo registro da escritura pública de compra e venda, eventuais ônus de responsabilidade do vendedor poderão recair sobre a matrícula imobiliária, como por exemplo, penhoras, indisponibilidades e inclusive, o bloqueio da matrícula.

Por outro lado, com a realização da escritura pública com cláusula resolutiva, a propriedade, embora ainda resolúvel, já seria do comprador e quaisquer situações que o vendedor contrair em seu nome, não poderá recair sobre o imóvel já negociado.

g) Evitar que o vendedor venda o mesmo imóvel para mais pessoas simultaneamente

 

Uma das situações mais complicadas em termos de negociações imobiliárias via contratos particulares é a do vendedor que realiza a venda do mesmo imóvel para mais pessoas ao mesmo tempo.

O contrato particular – como o próprio nome já diz, não é público e somente as próprias partes sabem da negociação…Isso faz com que, se o vendedor apresente o mesmo imóvel para outras pessoas, possivelmente, a matrícula imobiliária não vai mostrar a negociação já realizada.

Desta forma, com a escritura pública de compra e venda com cláusula resolutiva e seu posterior registro na matrícula do imóvel, ficará evidente tal ato ilegal. 

Como pôde ser visto ao longo do texto, a cláusula resolutiva inserida na escritura pública de compra e venda não se trata de uma burocracia desnecessária mas sim, de uma das ferramentas essenciais para comprar e vender imóveis de maneira segura para ambos os lados.

Ressalta-se que tais disposições não se aplicam às situações as quais a lei regula a realização de compromisso de compra e venda, como por exemplo, os procedimentos provenientes da lei 4.591/1964 e da Lei 6.766/79.

Na compra e venda de imóveis, consulte um advogado especialista na área para te auxiliar. 

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